금리인상이 부동산 및 주식 시장에 미치는 영향

금리 인상

 본 포스팅에서는 금리 이상으로 인한 부동산 가격 및 주식 시장에 미치는 영향에 대해 소개해드리려고 합니다. 읽으시기 전에 금리 인상의 배경 및 거시경제 향후 전망에 대해 사전 이해를 하고 읽으시면 큰 도움이 되므로, 제가 이전 발행한 포스팅을 읽고 오시길 바랍니다.

금리인상 왜 해야 할까? 얼마나 오래 할까? 역사를 보면 답이 보인다.

 

1. 금리인상이 부동산 시장에 미치는 영향

 우리나라 가계 부채는 1,900조를 돌파했으며 그중의 약 50%인 900조가 주댁담보대출입니다. 양적완화를 통해 자산가격을 억지로 떠받쳐 경기부양을 하던 시기는 종료했으며 이제는 돈의 가치를 올리고 비이상적으로 오른 자산 가격 및 물가를 낮춰야 할 시기가 온겁니다.(이해가 잘 안되시면 위 포스팅을 읽고 오시길 바랍니다.) 만약 1년에 1%씩 금리가 상승한다고 가정해보면 추가적으로 부담해야될 주택담보대출 이자는 9조 입니다. 5억의 대출을 받으신 분들은 1년에 500만원의 이자를 추가로 납부하셔야 되는 겁니다. 아래에서 일반적으로 금리인상이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 정리해보겠습니다.

1) 미국 연준은 고강도 긴축을 예고했고 대한민국은 반드시 따라가야 하므로 금리 인상의 폭이 클 것으로 예상합니다. 물론 가계 및 기업의 충격을 줄이기 위해 강도를 줄이고 기간을 더 늘리는 선택을 할 수 도 있습니다. 하지만 어떤 선택이든 큰 부채를 안고 부동산을 구매하신 분들에겐 엄청난 부담이 올겁니다.

2) 단기간에 끝날 긴축이 아닙니다. 양적완화를 기본 10년에 무역전쟁으로 추가 2년, 코로나로 추가 2년을 더 진행했기에 경제는 한계에 다다른 상태입니다. 고강도의 긴축을 최소 10년이상은 해야 정상궤도로 재 진입할 것으로 예상합니다.

 

3) 이자의 부담이 늘어남에 따라 소득이 늘어 뒷받침 해주지 않는다면 가계에 부담이 될 것이고 이는 부동산 매도 심리를 강하게 자극할 것입니다.

 

4) 부동산 매도심리가 강해져 매물이 많이 나오면 자연스럽게 수요와 공급의 원리에 따라 매수자 우위의 시장이 조성되고 호가는 지속적으로 내려갑니다.

 

5) 부동산 자산가격이 하락함에 따라 대출을 집행해준 은행의 지분이 비약적으로 높아지기 시작
예) 20억 아파트를 10억을 융자내서 구매했는데, 15억으로 가격이 떨어졌다면 구매자의 지분은 50% →33%, 은행의 지분은 50% → 66%

 

6) 은행 지분이 높아짐에 따라 경매 매물이 많아지고 이는 부동산 가격을 하락할 수 있는 요인이 될 수 있음

 

 

2. 금리인상이 주식 시장에 미치는 영향

 미국 연준 의장 파월에 한마디 한마디에 글로벌 시장 전체가 들썩이는 모습을 확인하실 수 있습니다. 이유가 무엇일까요? 그정도로 금리인상이 주식시장에 미치는 영향은 상상 이상으로 거대하기 때문입니다. 그럼 얼마나 큰 영향력을 지니고 있는지 아래 차트를 한번 같이 보시죠.

'20년 3월 코로나 팬데믹으로 폭락하던 지수는 연준의 제로 금리 선언으로 단숨에 전고점을 돌파하고 신고가를 갱신했습니다. 주가가 상승하기 위한 극적인 펀더멘탈의 변화나 체질의 변화는 전혀 없이 단순히 연준의 추가적인 양적완화를 위한 제로금리 선언으로 주식시장에겐 엄청난 호재로 작용했던 것입니다. 그렇다면 금리 인상을 선언했으니 당연히 주가가 떨어지겠죠. 아래에서 일반적으로 금리인상이 주식 시장에 미치는 영향에 대해 정리해보겠습니다.

1) 금리인상으로 기업의 부채부담이 커짐에 따라 재무건전성 확보를 위해 보유 자산 및 현금을 부채 탕감에 사용

 

2) 주가 부양책은 적어지고 보유 지분 매각 가능성이 높아짐

 

3) 매수자들은 금리가 올라감에 따라 가계 부담이 커져 금융자산 매도 욕구가 커짐

 

4) 매수 대기자들은 시중금리가 상승함에 따라 위험자산 투자의 필요성을 못느낌

 

5) 거래량은 점차 줄어가며 매력도가 굉장히 높은 기업외에는 큰 수급을 얻지 못함

위에서 설명드린 모든 항목들은 양적완화 시대에는 정반대로 작용하여 주식시장에 큰 호재로 작용했던 점들입니다. 이제는 양적 긴축 시대에 진입한 만큼 주식시장은 지금까지와는 전혀 다르게 움직일 것이며 우리도 시장에 맞서지 말고의 흐름에 맞춰 긴 호흡으로 대응하셔야 함을 말씀드리면서 본 포스팅은 이만 줄이겠습니다. 다음 포스팅에서는 긴축시대에는 어떤 전략과 마인드로 대응해야 하는지에 대해 설명드리겠습니다.