송도 미분양 아파트 속출, 집값 2억 하락? 이제 시작!

송도 신도시

'인천의 강남' 송도의 집값 상승세가 꺾인 모양새입니다. 최근 최고가에서 2억 원 떨어진 가격에서 거래가 이루어지고 있고 매도 매물은 쌓여만 가고 있습니다. 송도의 현재 부동산 현황과 전망을 알아보도록 하겠습니다.

송도 미분양 아파트 속출

작년 무서운 속도로 집값이 상승하던 송도 아파트는 현재 전혀 다른 분위기가 감지되고 있습니다. 기존 청약 당첨자들이 계약을 포기함에 따라 추가로 시행한 무순위 청약에서도 6개월 동안이나 주인을 다 찾지 못한 상태입니다. 올해 초 분양한 '럭스 오션 SK뷰'도 지난달 129가구에 대한 무순위 청약 이후 물량을 다 채우지 못해 16가구에 대한 추가 무순위 청약을 받고 있다. 과연 어떤 이유로 송도 집값이 하락하기 시작했는지, 향후 전망은 어떤지 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

하락 이유 - 1. 끊임없는 공급 물량

인천시 22~23년 예정된 입주 물량이 무려 8만 호가 예정되어 있습니다. 년당 적정 수요를 1만 5천 호로 예상하고 있는데, 이 수치를 무려 5만 호나 초과한 물량이 쏟아진다는 겁니다. 청약시장 물량도 어마어마한 물량이 대기 중에 있습니다. 2025년까지 18만 5,000호, 2030년까지 40만 5,000호를 공급할 계획 중에 있으니 신규 매수자들이 지금 가격으로 무리하게 매수할 이유가 전혀 없어진 상황입니다.

 

하락 이유 - 2. 금리인상

 십수 년간 이어져온 양적완화의 시대는 끝이 났습니다. 진작에 끝났어야 했지만 코로나로 3년이나 늦어진 덕에 물가상승 압박은 걷잡을 수 없을 만큼 거세졌고 시장에 풀린 돈은 쉽사리 회수될 수 없는 지경에 이르렀습니다. 따라서 미국 연방준비위원회(Fed)에서는 공격적인 금리인상을 시사했고 당장 5월 미국 0.5%의 금리인상이 확정되었습니다. 영국도 13년 만에 1%까지 기준금리를 인상한 상황입니다. 주제와 벗어나기 때문에 자세히 말씀드릴 순 없지만 우리나라도 화폐경제상 최소한 미국의 기준 금리보다는 높게 유지되어야 하기 때문에 한국은행에서도 공격적인 금리인상을 하겠다고 선언한 상황입니다. 송도 아파트 가격을 구매한 대부분의 구매자들은 은행 대출을 통해 상당 부분 자금을 마련하셨을 가능성이 큽니다. 최소 10억이 넘어가는 대금을 본인 보유 현금으로 지불할 수 있는 사람들은 많지 않죠. 5억만 3%에 대출을 받았다고 하더라도 1년에 1,500만 원에 달하는 이자를 내야 하는 상황인데 금리인상으로 꾸준히 대출금리가 상승하여 5~6%까지 오른다면 1년에 2,500만 원에서 3,000만 원에 달하는 이자를 부담해야 하는 상황입니다. 따라서 신규 매수자들은 이자의 부담을 고려할 수밖에 없고 매수심리가 꺾임에 따라 부동산 가격이 하락 거래가 시작되는 상황입니다. 

송도 아파트 향후 전망

 부동산 매물이 1,000건 정도밖에 없던 송도 지역에 현재는 3,000건이 넘는 매물이 쌓이고 있습니다. 당연히 물량은 소화되지 않고 있으며 급매물 외에는 거래가 전혀 이루어지지 않고 있는 상황입니다. 송도 아파트는 다른 지역보다 급하게 오른 만큼 하락 모멘텀이 강하게 작용할 것이고 정부의 정책상 대규모 아파트 공급이 줄어들 가능성은 희박한 상황입니다. 그리고 단언하건대 긴축재정으로 인한 금리인상 시대는 쉽게 끝나지 않을 겁니다. 10년 넘게 지속해온 양적완화 시대와 코로나 시대에 시장에 풀린 막대한 달러들은 2~3년 긴축한다고 회수할 수 있는 상황이 절대 아닙니다. 우리는 지금까지 경험한 시대와 전혀 다른 시대에 살 것이므로 다른 기준과 스탠스를 가지고 시장을 바라보시길 바라겠습니다.

 

마무리

 제가 위에서는 송도 부동산의 하락이유만 적었지만 하락 제한 이유도 분명히 존재합니다. 물가의 상승과 국제 정세에 따른 원자재 값 폭등은 아파트 가격의 폭락을 막을 강한 요인입니다. 아파트를 건설하는데 드는 기초 비용이 대폭 상승함에 따라 아파트 가격을 지지할 수 있는 기준이 될 수 있기 때문입니다. 주식시장에서도 기업의 청산가치에 주가가 도달하면 하락이 멈출 확률이 높은 것과 비슷한 맥락으로 이해하시면 될 것 같습니다. 아무튼 송도 아파트 가격이 하락한다고 할지라도 실거주하시는 분들은 집값은 초장기로 보면 우상향 하기 때문에 크게 걱정하지 마시고 거주하시면 됩니다. 투기의 목적으로 집을 거래하신 분들은 투자에는 항상 위험이 따르니 본인이 감당하시면 됩니다.